🏠 버티는 집주인 vs 떠나는 매물: 강남권 보유세 인상 속 '매물 잠김' 그 후

2026년 강남 보유세 최대 45% 인상 예고! 반포자이 1,790만원·은마 1,005만원. 하지만 집주인들은 팔지 않고 버티기 선택. 문재인 정부 때도 버텨서 시세차익 봤던 경험. 신규 공급 4,600가구(역대 최저) + 집값 상승 기대감 = 매물 사라짐. 갈아타기 막혀 대체 주거지도 없고, 양도세·거래세 높아 못 팔겠다는 자산가들. 결국 전세 놓고 버티며 세금은 세입자에게 전가!

🚨 해결책 지금 확인

⚡ 집값 잡으려다 시장만 얼린다!

📊 2026년 강남 보유세 폭탄 현실화

💰 주요 단지 보유세 인상 규모

서초구 반포자이 84㎡:
• 2025년: 1,275만원
• 2026년: 1,790만원
• 인상률: 40.4% (515만원 ↑)

강남구 대치 은마 84㎡:
• 2025년: 700만원
• 2026년: 1,005만원
• 인상률: 43.5% (305만원 ↑)

반포 아크로리버파크 112㎡:
• 2025년: 2,153만원
• 2026년: 2,841만원 예상
• 인상률: 34.8% (688만원 ↑)

대치 래미안대치팰리스 84㎡:
• 2025년: 808만원
• 2026년: 1,046만원
• 인상률: 29.5% (238만원 ↑)

→ 공시가격 현실화율 69% 동결에도 집값 급등으로 세금 폭증!

📈 보유세 인상 원인

1. 집값 급등 반영
• 2024년 강남 아파트값 평균 15% 상승
• 서초구: 11.63% ↑
• 강남구: 11.19% ↑
• 공시가격이 시세 상승 반영

2. 세부담 상한 적용
• 재산세+종부세 합산
• 전년도 세액의 1.5배까지 인상 가능
• 고가 단지는 상한선까지 다 올라

3. 현실화율은 동결
• 2025년: 69%
• 2026년: 69% 유지
• 공정시장가액비율: 재산세 45%, 종부세 60%
• 그럼에도 시세 상승분만으로 세금 급증

💡 현실화율 90%로 올리면 추가 50% 인상 가능!

🔒 매물 잠김 본격화: 왜 안 팔까?

🎯 집주인들의 심리

"문재인 정부 때도 버텼더니 이익 봤다"

2020년 보유세 폭탄 경험:
• 반포 아크로리버파크 112㎡
→ 2019년: 1,534만원
→ 2020년: 2,726만원 (77.7% ↑)
• 반포자이 84㎡
→ 2019년: 740만원
→ 2020년: 1,106만원 (49.4% ↑)

그 후 결과:
• 2022~2023년: 집값 조정, 세금 감소
• 2024년~: 집값 다시 급등
• 버틴 집주인들 결국 시세차익 획득

압구정동 A공인 관계자:
"자산가들이 집을 팔지 않으려 해서 매물 자체가 거의 없다. 갈아타기나 현금화 목적의 매도 문의가 올해 초 대비 크게 줄었다."

→ 세금 부담 < 시세 상승 기대감!

📊 매물 잠김 객관적 지표

1. 신규 공급 역대 최저
• 2026년 서울 아파트 입주: 4,600가구
• 역대 최저 수준
• 입주 절벽 = 공급 부족 = 집값 ↑ 기대

2. 수요 급증
• 서울 아파트 매매수급지수: 103.2
• 2021년 집값 급등기 수준
• 수요 > 공급 심화

3. 집값 상승 전망 우세
• 부동산R114 설문조사
• 응답자 52%: 2026년 상반기 상승 예측
• 금리 인하 기대 + 공급 부족

4. 거래 절벽
• 2025년 10월 서울 거래: 3,642건
• 6월 9,440건 대비 1/3 수준
• 매도자·매수자 모두 관망

💡 수요는 많은데 매물은 없는 역설!

🚫 못 파는 구조적 이유

1. 양도세 중과
• 다주택자 양도세: 최대 75%
• 팔아도 절반만 남음
• "팔아서 남 좋은일 못 시켜"

2. 갈아타기 불가
• 서울 전역 규제지역 지정
• 주택담보대출 6억 원 이하 제한
• 대체 주거지 확보 어려움
• 현금부자 아니면 진입 불가

3. 투자처 부재
• 저금리 시대 지속
• 부동산 외 마땅한 투자처 없음
• 현금화해도 어디 투자?

4. 세입자에 전가 가능
• 보유세 ↑ → 전세·월세 ↑
• 세금 부담 임차인이 부담
• 차라리 전세 놓고 버티기

→ 팔 수도, 팔 이유도 없다!

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😤 전문가들 "보유세로 집값 못 잡는다"

🎓 전문가 10인 의견 일치

조선일보 설문조사 결과:
• 부동산·세무 전문가 10명
• 100% "보유세 인상만으로 집값 안정 어렵다"
• 오히려 세입자에 임대료 전가 우려

김덕례 주택산업연구원 실장:
"보유세 증가는 집주인에게 비용으로 인식돼 임차인에게 전가된다. 과도한 보유 부담은 내 집 거주를 어렵게 해 주거 불안정을 야기한다."

박합수 건국대 부동산대학원 교수:
"보유세 오르면 가장 먼저 일어나는 현상이 월세를 올려 세입자에게 전가하는 것. 결국 매매 가격에도 반영된다."

심형석 우대빵부동산연구소장:
"문재인 정부 시절 억대 보유세 낸 집주인들도 결국 이익 얻었다. 현재 남은 자산가들은 시장 변화에 흔들리지 않는다."

💡 세금으로는 집값 못 잡는다는 게 증명됐다!

🏦 조세 전가 메커니즘

1단계: 보유세 인상
• 집주인 세금 부담 증가
• 연 500~1,000만원 추가 지출

2단계: 전세·월세 인상
• 보유세를 비용으로 인식
• 전세 보증금 5~10% 인상
• 월세 10~20만원 인상

3단계: 세입자 부담 가중
• 주거비 상승
• 세입자가 세금 실질 부담
• 주거 불안정 심화

4단계: 매매가 반영
• 임대료 상승 → 매매가 상승 정당화
• "임대 수익률 맞춰야"
• 집값 안정 실패

💡 결국 약자만 피해 보는 구조!

🔥 초양극화 시대: 강남만 더 오른다

💸 현금부자 독식 시장

양지영 신한프리미어 패스파인더:
"정부 고강도 규제 이후 대출 의존도 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래 이뤄지고, 강남3구·용산구·성동구 등 고급 주거지 가격만 오르는 양극화 심화될 것"

강남 독식 구조:
• 주담대 6억 원 이하 규제
• 현금부자만 진입 가능
• 강남3구 집값 계속 상승
• 강북·외곽 정체 또는 하락

거래 내역 분석:
• 잠실주공5단지: 45억 원 신고가
(현금 거래, 대출 없음)
• 반포·압구정: 고가 거래 지속
• 강북권: 거래 실종

지방 현금부자 유입:
• 서울 진입 제한 속 강남 집중
• "팔아서 강남 사자"
• 토박이 밀려나고 신흥부자 유입

→ 강남은 '찐부자들의 성'이 된다!

📉 강북·외곽은 침체

공시가격 변동률 비교:
• 서초구: +11.63%
• 강남구: +11.19%
• 성동구: +10.72%
• vs
• 도봉구: +1.56%
• 강북구: +1.75%
• 구로구: +1.85%

보유세 격차:
• 강남 반포자이 84㎡: 1,790만원
• 도봉 방학동 대상타운 84㎡: 62만원
• 28배 차이!

거래량 격차:
• 강남3구: 거래 지속 (현금부자)
• 강북권: 거래 실종 (대출 막혀)

💡 서울 안에서도 양극화 심화!

💡 해결책: 거래세 완화 vs 보유세 강화

🔓 매물 출회 유도 방안

업계 제안:
"양도세·거래세 낮춰 매물 유도해야"

1. 양도세 한시 완화
• 다주택자 중과세율 한시 유예
• 일반세율(6~45%) 적용
• 1~2년 한시 시행

2. 취득세 인하
• 조정대상지역 중과 완화
• 거래 비용 낮춰 유통 촉진

3. 갈아타기 허용
• 1주택자 주담대 한도 확대
• 일시적 2주택 규제 완화

기대 효과:
• 매물 출회 증가
• 거래 정상화
• 시장 자정 작용
• 가격 안정

💡 순환 막으면 시장만 죽는다!

⚖️ 정부 딜레마

보유세 인상 시:
• 자산가: 버티기 강화
• 매물: 더 감소
• 세입자: 부담 전가
• 집값: 오히려 상승

거래세 완화 시:
• 단기 거래 증가 우려
• 투기 부추긴다는 비판
• 정치적 부담

공급 확대 시:
• 효과 나타나기까지 3~5년
• 단기 대책 아님
• 강남 공급은 구조적 한계

권대중 한성대 교수:
"보유세 강화 등 정부 정책 불확실성 해소 전까지 지금 같은 흐름 이어질 것"

→ 정책 불확실성이 시장을 더 얼린다!

🔮 전망: 2026년 강남은 어떻게?

📅 시나리오별 전망

시나리오 1: 현 정책 유지 (60% 확률)
• 보유세 인상 + 대출 규제 지속
• 매물 잠김 심화
• 강남 집값 완만한 상승 지속
• 거래량은 최저 수준 유지
• 초양극화 고착화

시나리오 2: 거래세 완화 (30% 확률)
• 양도세·취득세 한시 완화
• 매물 출회 증가
• 거래 정상화
• 집값 소폭 조정 후 안정
• 시장 순환 회복

시나리오 3: 추가 규제 강화 (10% 확률)
• 공시가 현실화율 90% 상향
• 보유세 추가 50% 인상
• 단기: 매물 일부 출회
• 중기: 더 강한 버티기
• 장기: 세입자 부담만 증가

💡 가장 가능성 높은 건 시나리오 1!

🎯 투자자·실수요자 전략

보유자 (집주인):
• 버티기 전략 유효
• 단, 세금 납부 능력 필수
• 전세 놓고 임대료로 세금 커버
• 장기 보유 시 시세차익 가능성 높음

매수 희망자:
• 현금 여력 있다면 기회
• 고령 집주인 매물 주목
• 서두르지 말고 신중하게
• 대출 규제 완화 시 진입

세입자:
• 전세·월세 상승 대비
• 장기 계약 유리
• 내 집 마련 더 어려워질 것
• 정부 지원 정책 적극 활용

→ 각자 위치에 맞는 전략 필요!

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❓ 자주 묻는 질문

▶ Q1. 보유세가 이렇게 오르는데 왜 집값은 안 떨어지나요?

강남 자산가들은 과거 경험상 "세금은 일시적, 자산은 영구적"이라는 확신을 갖고 있습니다. 2020년 문재인 정부 때도 보유세가 50% 급등했지만 버틴 집주인들이 결국 시세차익을 얻었습니다. 또한 2026년 서울 아파트 입주 물량이 4,600가구로 역대 최저이고, 매매수급지수가 103.2(수요>공급)인 상황에서 집값 상승 기대가 높습니다. 게다가 양도세가 높고 갈아타기가 막혀 있어 팔아도 남는 게 없으니 차라리 전세 놓고 버티는 게 합리적인 선택이 됩니다.

▶ Q2. 보유세 부담이 세입자에게 전가된다는 게 무슨 뜻인가요?

집주인 입장에서 보유세 증가는 '비용'으로 인식됩니다. 연 500~1,000만원씩 세금이 늘면 이를 전세 보증금이나 월세에 반영해 회수하려고 합니다. 예를 들어 보유세가 500만원 오르면 전세 보증금을 5,000만원 올리거나 월세를 20만원 인상하는 식입니다. 결국 세금은 집주인이 내지만 실질적인 부담은 세입자가 지게 되는 구조입니다. 전문가들은 이를 '조세 전가'라 부르며, 보유세 인상이 오히려 서민 주거 불안을 가중시킬 수 있다고 경고합니다.

▶ Q3. 정부가 매물을 끌어내려면 어떻게 해야 하나요?

업계와 전문가들은 '거래세 완화'를 핵심 해법으로 제시합니다. 다주택자 양도세 중과를 한시 유예하고, 취득세를 인하하며, 1주택자 갈아타기 규제를 완화하면 매물이 나올 가능성이 높습니다. 보유세 인상은 오히려 '버티기'를 강화시킬 뿐입니다. 거래 비용을 낮춰 시장 순환을 정상화하는 것이 집값 안정의 핵심입니다. 단, 이는 단기 투기를 부추길 수 있다는 비판도 있어 정부가 정치적 부담을 느끼고 있습니다.

🎯 결론

2026년 강남 보유세가 최대 45% 인상되지만, 집주인들은 매도 대신 버티기를 선택하고 있습니다. 문재인 정부 때도 버텨서 이익 봤던 경험, 2026년 서울 입주 물량 4,600가구(역대 최저), 높은 양도세와 막힌 갈아타기 때문입니다. 전문가 10명 전원이 "보유세 인상만으로 집값 못 잡는다"며 오히려 세입자에게 전가될 것이라고 경고합니다. 현금부자 중심으로 강남 독식이 심화되고, 강북·외곽은 침체하는 초양극화가 예상됩니다. 해법은 양도세·거래세 완화를 통한 시장 순환 회복이지만, 정부는 정치적 부담으로 망설이고 있습니다. 결국 2026년 강남은 '찐부자들의 성'으로 굳어질 가능성이 높습니다!

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