배우자 분양권 증여받은 아파트, 취득시기는 등기접수일! 📋

이월과세 적용시 배우자 취득일부터 보유기간 기산, 장특공 혜택 확대 💰

🔍 핵심 쟁점: 증여받은 아파트의 취득시기와 이월과세

부동산 증여와 관련하여 많은 분들이 헷갈려하는 부분이 있습니다. "배우자가 분양권으로 취득한 아파트를 증여받으면, 내 취득시기는 언제일까?"

이번 국세청 질의회신은 특히 복잡한 상황입니다:

• 2017년 배우자가 분양권 매수
• 2018년 아파트 완공 및 잔금 지급
• 2020년 지분 45% 증여계약
• 2022년 소유권보전등기 및 이전등기 (대지분쟁으로 지연)
• 2025년 아파트 양도

📋 답변 근거 자료
• 문서번호: 사전-2025-법규재산-0785
• 등록일자: 2025.10.04
• 생산일자: 2025.09.24
• 담당부서: 국세청 법규재산과

⚖️ 관련 법령 요건 분석

💡 세법해석 핵심 포인트
• 증여받은 아파트 취득시기는 소유권 이전등기접수일
• 2022.12.31. 이전 증여분은 5년 이내 양도시 이월과세 적용
• 이월과세 적용시 배우자의 취득일부터 보유기간 기산
• 장기보유특별공제 거주기간도 배우자 취득일부터 계산

국세청의 명확한 답변은 다음과 같습니다:

✅ 질의 1 - 취득시기
증여받은 아파트의 취득시기는 소유권 이전등기접수일입니다.
(사례: 2022년 8월 이전등기일이 취득시기)

✅ 질의 2 - 이월과세 적용
2022.12.31. 이전에 증여받았고, 증여일로부터 5년 이내 양도한 경우
소득세법 제97조의2 제1항 이월과세 특례가 적용됩니다.

✅ 질의 3 - 거주기간 기산일
이월과세 적용시 장기보유특별공제[표2] 보유기간 및 거주기간은
배우자가 해당 주택을 취득한 날부터 산정합니다.
(사례: 2017년 분양권 매수일부터 기산)

📊 이월과세 제도의 이해

이월과세란? 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 일정 기간 내 양도할 때, 증여자의 취득가액을 그대로 이어받아 양도소득세를 계산하는 제도입니다.

🎯 이월과세 적용 조건 (2022.12.31. 이전 증여분)
1️⃣ 증여자: 배우자 또는 직계존비속
2️⃣ 기간: 증여일로부터 5년 이내 양도
3️⃣ 대상: 부동산 등 양도소득 과세대상 자산
4️⃣ 효과: 증여자의 취득가액으로 양도차익 계산

📢 중요한 법 개정 사항
• 2022.12.31. 이전 증여: 5년 이내 양도시 이월과세
• 2023.01.01. 이후 증여: 10년 이내 양도시 이월과세

※ 경과조치: 2022.12.31. 이전 증여분은 양도시점과 관계없이 5년 기준 적용

🎯 실무적 적용 방법과 효과

이번 질의회신의 실무적 의미를 구체적으로 살펴보겠습니다:

실무상 적용 효과:
1️⃣ 장기보유특별공제 확대 - 배우자 취득일(2017년)부터 8년 보유 인정
2️⃣ 거주기간 산정 유리 - 증여 전 배우자 거주기간도 포함 가능
3️⃣ 취득시기 명확화 - 등기접수일 기준으로 혼란 방지
4️⃣ 세부담 경감 - 보유·거주기간 인정으로 공제율 상승

구체적 계산 예시 (질의 사례 기준):

📝 장기보유특별공제 계산

• 배우자 분양권 취득: 2017.3월
• 증여: 2020.2월 (지분 45%)
• 등기: 2022.8월
• 양도: 2025.6월

[이월과세 적용시]
• 보유기간: 2017.3월 ~ 2025.6월 = 약 8년
• 거주기간: 2021.1월 ~ 2025.6월 = 약 4.5년
• 장특공제(표2): 보유 40% + 거주 32% = 최대 72%

[이월과세 미적용시]
• 보유기간: 2022.8월 ~ 2025.6월 = 약 2.8년
• 거주기간: 2021.1월 ~ 2025.6월 = 약 4.5년
• 장특공제(표2): 보유 12% + 거주 32% = 최대 44%

→ 이월과세 적용시 장특공제 28%p 추가 혜택!

🔮 향후 전망 및 주의사항

이번 질의회신은 증여받은 부동산의 취득시기 기준을 명확히 했다는 점에서 의미가 큽니다. 특히 분양권에서 아파트로 전환되는 과정에서의 취득시기를 등기접수일로 확정했습니다.

⚠️ 주의해야 할 핵심 사항

1️⃣ 증여시점 확인: 2022.12.31. 이전/이후에 따라 5년/10년 기준 다름
2️⃣ 유·불리 판단: 이월과세 적용 세액과 미적용 세액 비교 필수
3️⃣ 등기 지연: 대지분쟁 등으로 등기 지연시에도 등기접수일이 취득시기
4️⃣ 고가주택 여부: 이월과세 적용시 1세대 1주택 판단 영향

🚨 FAQ - 자주 묻는 질문

Q1. 증여세를 낸 날이 취득시기가 아닌가요?
A1. 아닙니다. 증여세는 증여계약일 기준이지만, 양도소득세 계산시 취득시기는 소유권 이전등기접수일입니다.

Q2. 이월과세가 항상 유리한가요?
A2. 아닙니다. 증여자의 취득가액이 낮으면 양도차익이 커져 세부담이 증가할 수 있습니다. 반드시 유·불리 판단이 필요합니다.

Q3. 2023년 이후 증여받으면 어떻게 되나요?
A3. 2023.1.1. 이후 증여분은 10년 이내 양도시 이월과세가 적용됩니다. 단, 유·불리 판단 후 유리한 방법으로 계산됩니다.

📝 결론 및 실무 대응방안

이번 국세청 질의회신을 통해 증여받은 아파트의 취득시기와 이월과세 적용 기준이 명확해졌습니다.

✅ 핵심 결론
• 취득시기: 소유권 이전등기접수일 (증여계약일 아님)
• 이월과세: 2022.12.31. 이전 증여시 5년 이내 양도시 적용
• 보유기간: 배우자(증여자) 취득일부터 기산
• 장특공제: 배우자 취득일 기준으로 보유·거주기간 산정

실무 대응 포인트:

• 증여 타이밍: 2022.12.31. 전후 증여시 5년/10년 기준 차이 고려
• 등기 준비: 증여계약 후 신속한 등기 진행으로 취득시기 확정
• 유·불리 판단: 이월과세 적용/미적용 세액 비교 필수
• 증빙 관리: 배우자 취득 관련 서류 철저히 보관

⚠️ 전문가 상담 권유
부동산 증여와 이월과세는 개별 상황에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 고가주택, 다주택자, 증여 시기 등에 따라 복잡한 계산이 필요하므로, 실제 증여나 양도 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 최적의 방안을 검토받으시기 바랍니다.

🔗 상세한 세법해석 내용 확인하기 (국세청 공식 링크)

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법적 고지: 본 글은 국세청 질의회신 내용을 바탕으로 작성된 해석 자료이며, 개별 사안의 구체적 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 증여 시기, 취득가액, 보유주택 수 등에 따라 세부담이 크게 차이날 수 있으므로, 실제 적용 시에는 반드시 세무 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.